疫情期间房租减免合理吗
随着肺炎疫情进入攻坚战时期，各地相继采取延迟复工、关闭部分娱乐场所、商场、封锁小区等措施应对疫情扩张。由此不得不面对的是，受疫情及上述政策影响，部分企事业单位、个体户、自然人等签订的租赁合同履行势必也会受到相应阻碍。为此，南京、苏州、北京、上海、盐城等地相继出台政策文件，对满足条件的中小微企业减免疫情期间的部分租金，帮助中小微企业共渡难关。与此同时，万达商管、保利商业、美的、红星美凯龙、卓越、宝龙以及大悦城控股、华润置地等多家商业地产公司宣布对旗下商业项目减免租金，和承租主体一起克服疫情影响。笔者结合这一契机，讨论受疫情影响的主体能否主张要求减免相应租金这一实际问题，以期能够对一些企业等承租主体起到些许帮助。
一、疫情期间，承租人主张减免租金的法律依据
（一）不可抗力
根据我国《民法总则》第一百八十条以及《合同法》第一百一十七条的规定，不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。同时，根据《合同法》第一百一十七条的规定，不可抗力属于法定的免责事由不归责于当事人，因其造成合同不能履行的，可以变更或者解除合同因此，不可抗力的法律后果是直接免责，并通过变更或解除合同解决不可抗力带来的不利影响。
（二）情势变更
根据《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，情势变更原则即合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。因此，情势变更的法律后果是基于公平原则变更或解除合同。
（三）疫情对租赁合同的影响需遵循“一事一议”规则
《最高人民法院关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、物权法4作的通知》（现已失效）中明确指出，由于“非典”疫情原因，按原合同履行对一方当事人的权益有重大影响的合同纠纷案件，可以根据具体情况，适用公平原则处理。因政府及有关部门为防治“非典”疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行，或者由于“非典”疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条的规定妥善处理。
一、疫情期间，承租人主张减免租金的法律依据
（一）不可抗力
根据我国《民法总则》第一百八十条以及《合同法》第一百一十七条的规定，不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。同时，根据《合同法》第一百一十七条的规定，不可抗力属于法定的免责事由不归责于当事人，因其造成合同不能履行的，可以变更或者解除合同因此，不可抗力的法律后果是直接免责，并通过变更或解除合同解决不可抗力带来的不利影响。
（二）情势变更
根据《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，情势变更原则即合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。因此，情势变更的法律后果是基于公平原则变更或解除合同。
（三）疫情对租赁合同的影响需遵循“一事一议”规则
《最高人民法院关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、物权法4作的通知》（现已失效）中明确指出，由于“非典”疫情原因，按原合同履行对一方当事人的权益有重大影响的合同纠纷案件，可以根据具体情况，适用公平原则处理。因政府及有关部门为防治“非典”疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行，或者由于“非典”疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条的规定妥善处理。